旅館ホテルへの用途変更の注意点01　検査済証の有無／旅館、飯店用途變更注意事項01　有無「檢查合格證」

最近、所有している物件や新たに購入を検討している物件を、旅館・ホテルへ用途変更したいというご相談を数多くいただいています。そこで、旅館・ホテルへの用途変更を検討する際に注意すべき項目を、いくつかに分けて整理したいと思います。

第1回は、「検査済証の有無」についてです。

最近，我們收到許多諮詢，詢問如何將目前持有的房產，或正在考慮購買的房產，變更用途為旅館或飯店。因此，我想分成幾個項目，整理在進行旅館、飯店用途變更時應注意的事項。

第一篇先談「有無檢查合格證（検査済証）」。

築年数の古い建物には、検査済証がないことも多い

不動産の売買時に行われる重要事項説明では、検査済証の有無が確認事項の一つとなっています。しかし、築年数の古い建物には、完了検査を受けておらず、検査済証が交付されていないものも数多くあります。

1998年度（平成10年度）の完了検査率は、わずか38％でした。

屋齡較高的建築，經常沒有檢查合格證

在不動產買賣時所進行的重要事項說明中，有無檢查合格證是必須確認的事項之一。然而，許多屋齡較高的建築並未接受竣工檢查，因此沒有取得檢查合格證。

1998年度（平成10年度）的竣工檢查率僅為38％。


この「完了検査率」は、確認件数に対する完了検査件数の割合です。確認を受けた建物の中には、実際には着工されなかったものや、年度をまたいで完成したものも含まれるため、単純に「残りの62％が完了検査を受けなかった」とはいえません。それでも、当時は現在と比べて、検査済証のない建物が非常に多かったことが分かります。

這裡所說的「竣工檢查率」，是竣工檢查件數占建築確認件數的比例。在取得建築確認的建築中，也包含實際上未開工，或跨年度才竣工的案件，因此不能簡單地認為「其餘62％都沒有接受竣工檢查」。儘管如此，從數據中仍可看出，當時沒有檢查合格證的建築，遠比現在多。

上記のグラフは、1998年度（平成10年度）以降の完了検査率の推移を示したものです。

1998年（平成10年）の建築基準法改正では、民間の指定確認検査機関による建築確認・検査制度と、中間検査制度が創設されました。さらに、翌1999年（平成11年）には、建設省住宅局長通達「建築物安全安心推進計画について」が発出され、完了検査の徹底や違反建築物対策などが進められました。

こうした制度整備や取り組みにより、完了検査率は大きく上昇し、2009年度（平成21年度）には90％に達しました。

完了検査率は「完了検査件数÷確認件数」で算出されるため、確認を受けても実際には着工・竣工しなかった建物が分母に含まれます。そのため、現在では、確認申請を行って竣工した建物の多くが、完了検査を受けていると考えられます。

上圖顯示的是自1998年度（平成10年度）以來，竣工檢查率的變化。

1998年（平成10年）《建築基準法》修法後，開始實施由民間指定確認檢查機構辦理建築確認及檢查的制度，同時也建立了中間檢查制度。隔年，即1999年（平成11年），建設省住宅局長發布《關於推動建築物安全安心計畫》（建築物安全安心推進計画について）的通知，進一步推動竣工檢查的落實，以及違法建築物的相關對策。

透過這些制度的建立與相關措施的推動，竣工檢查率大幅提高，並於2009年度（平成21年度）達到90％。

竣工檢查率是以「竣工檢查件數÷建築確認件數」計算。由於已取得建築確認、但最後並未實際開工或竣工的建築，也會計入分母，因此可以認為，現在大多數經過建築確認並實際竣工的建築，都會接受竣工檢查。

建築確認・検査とは

建物を新築する際の主な手続きには、次のようなものがあります。

①確認申請
着工前に設計図書を提出し、その計画が建築基準関係規定に適合しているか、書類上の審査を受けます。

②中間検査
一定の建物について、工事の途中で行われる検査です。一般的には、2階の床や屋根の構造部分など、工事が進むと外部から確認できなくなる工程を対象に行われます。

③完了検査
建物の工事完了後、建物が確認申請の内容および建築基準関係規定に適合しているかを確認する検査です。

完了検査に合格すると、「検査済証」が交付されます。

什麼是建築確認及檢查？

新建建築物時，主要需要辦理下列程序：

①建築確認申請
在工程開工前提交設計圖說，透過書面審查，確認建築計畫是否符合《建築基準法》及其他相關法令規定。

②中間檢查
針對一定規模或符合特定條件的建築，在施工過程中進行的檢查。一般是在二樓樓板、屋頂結構等工程完成後便難以從外部確認的階段進行。

③竣工檢查
建築工程完成後，檢查實際完成的建築是否符合建築確認申請的內容，以及《建築基準法》及其他相關法令規定。

通過竣工檢查後，便會取得「檢查合格證（検査済証）」。

検査済証がない建物は、適法性の確認が必要

検査済証がないということは、現在建っている建物が、確認申請時の図面どおりに建築されたことについて、完了検査による確認が行われていないということです。

実際には確認申請の図面どおりに建てられている建物もあります。しかし、完了検査を受けていない以上、現況の建物が当時の建築基準関係規定に適合していたことを、検査済証によって確認することはできません。

ここが、旅館・ホテルへの用途変更を検討するうえで、大きな分岐点になります。

ただし、検査済証がないからといって、直ちに増築や用途変更ができないとは限りません。現在は、国土交通省のガイドラインなどに基づいて、指定確認検査機関等が建物の現況や既存図面、工事記録などを調査し、建築基準法への適合状況を確認する方法があります。

その調査によって既存建物の状況を整理し、必要に応じて違反部分の是正や補強工事などを行うことで、その後の増築や用途変更を検討できる場合があります。

なお、これは過去にさかのぼって完了検査を受け、検査済証を再交付してもらう手続きではありません。既存建物の法適合状況をあらためて調査し、今後の増築や用途変更の可否を判断するためのものです。

また、検査済証がある建物であっても、竣工後に確認申請を伴わない増築や用途変更、間取りの変更などが行われている場合があります。そのため、検査済証の有無だけで判断せず、確認申請図面と現況建物を照合することが重要です。

沒有檢查合格證的建築，需要確認其合法性

建築物沒有檢查合格證，表示目前實際存在的建築，並未透過竣工檢查，確認是否按照建築確認申請時的圖說施工。

實際上，其中也可能有按照建築確認圖說施工的建築。但是，只要當時沒有接受竣工檢查，就無法透過檢查合格證證明該建築在竣工時符合相關建築法令。

這一點，是判斷能否將建築用途變更為旅館或飯店的重要分界。

不過，沒有檢查合格證，並不代表建築一定無法增建或變更用途。目前可以依據日本國土交通省的相關指引，由指定確認檢查機構等單位調查建築現況、既有圖說及施工紀錄，以確認建築物符合《建築基準法》的狀況。

透過調查整理既有建築的現況，並視需要改善違法部分、進行補強工程，仍有可能進一步檢討增建或用途變更的可行性。

需要注意的是，這並不是事後補辦竣工檢查，也不是重新取得檢查合格證的程序，而是重新調查既有建築物符合法令的狀況，作為判斷今後能否增建或變更用途的依據。

此外，即使建築物具有檢查合格證，竣工後仍可能進行過未辦理建築確認申請的增建、用途變更或室內格局變更。因此，不能只依據有無檢查合格證來判斷，還必須將建築確認圖說與建築物現況進行比對。