その中古住宅、「検査済証」がありますか? ガイドライン調査を利用する!

平成10年度:38%→平成15年度:71%→平成24年度:85%

何の数値か分かりますでしょうか?

「検査済証」の取得率の推移です。

家を探し始めると、最近は「検査済証」という言葉をよく耳にするかもしれません

  • 検査済証取得済
  • 検査証未取得 容積率超過

等々、中古住宅の流通が増えるにつれ、住宅ローンの審査等で、検査済証が重要になっています。

「検査済証」って何?

検査済証って何でしょうか?

住宅を審査する検査の一つですが、住宅を含めた建築を新築する時、最低限以下の検査を行ない、その証書を取得する必要があります。

  • 建築確認済証
  • 検査済証

建築確認済証」は、「建築する前」にこれから建てる建物が、建築基準法等の法律や条例等に適合しているかを検査を行なった上で発行されます。

検査済証」は、建物を建築後、建物を使用する前に、「建築確認済証」の内容が、実際に適法に建築されているか検査を行ない、発行されます。

この2つの検査を通じて、建物は実際に使用できるようになります。

以前は、「検査済証」の取得率は、全体の4割程度でしたが、住宅ローンの申請時等の資料に使われるなど、取得率を上げる施策により、最近では8割から9割程度まで上昇しています。これは建築確認後実際には建築されない建物もあるため、ほぼ全ての建物で実施されているのではないでしょうか。

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検査済証のない建物の対処法

検査済証のない建物を取得する場合、その建物の建築基準法や都市計画法等の遵法性を問われるケースが増えています。また中古住宅を増築したり、大幅にリノベーションする際に新たに建築確認を取得しないと行けないケースは、よくあります。

この場合、検査済証のない建物は、現在の状態が適法であることを証明することが求められます。現在以下の方法で、検査済証のない建物について、調査することが可能となります。

  • 建築基準法12条5項による報告
  • 検査済証のない建築物に係る指定確認検査機関等を活用した建築基準法適合状況調査のためのガイドライン

建築基準法12条5項による報告」は、特定行政庁の建築主事又は建築監視委員が設計者や工事監理者等に対して、現況建物の施工状況に関する報告を求めるもので、この建物が適法状態にあるかどうかを、行政によるものです。

一方、「検査済証のない建築物に係る指定確認検査機関等を活用した建築基準法適合状況調査のためのガイドライン」は、ざっくり言うと「建築基準法12条5項による報告」の内容を民間の確認申請機関で行う方法です。

確認申請業務は、民間機関での取扱が開始後、その効率性は格段に向上しましたが、その差異はやはりあります。これと同様、「検査済証のない建築物に係る指定確認検査機関等を活用した建築基準法適合状況調査のためのガイドライン」に基づく業務も、「建築基準法12条5項による報告」よりはスムーズですが、民間申請機関のその取扱もまちまちですし、その建物が建つ地方自治体でも、民間申請機関を利用するこの検査の取扱も千差万別です。

検査済証のない建築物に係る指定確認検査機関等を活用した建築基準法適合状況調査のためのガイドライン

国交省によると平成27年9月28日現在、以下の30社がこのガイドライン調査を行う届出をしています。

http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/jutakukentiku_house_fr_000061.html

1 日本ERI株式会社 東京都港区赤坂8丁目5番26号 平成26年7月2日
2 株式会社J建築検査センター 東京都渋谷区渋谷1丁目13番9号渋谷たくぎんビル5F 平成26年7月4日
3 ビューローベリタスジャパン株式会社 神奈川県横浜市中区山下町1番地 平成26年7月7日
4 株式会社湘南建築センター 神奈川県平塚市宮の前13番3号 平成26年7月8日
5 株式会社国際確認検査センター 大阪府大阪市中央区北浜3丁目7番12号 平成26年7月9日
6 株式会社TSK建築確認安全センター 東京都中央区日本橋3丁目1番2号 平成26年7月9日
7 日本建築検査協会株式会社 東京都中央区日本橋3丁目13番11号 平成26年7月10日
8 一般財団法人日本建築センター 東京都千代田区神田錦町1丁目9番地 平成26年7月11日
9 株式会社東京建築検査機構 東京都中央区日本橋富沢町10番16号 MY ARK日本橋ビル4階 平成26年7月15日
10 株式会社都市建築確認センター 東京都文京区湯島1丁目9番15号 平成26年7月15日
11 株式会社兵庫確認検査機構 兵庫県姫路市南条434番地 平成26年7月15日
12 ハウスプラス確認検査株式会社 東京都港区芝5丁目33番7号 平成26年7月16日
13 株式会社確認サービス 愛知県名古屋市中区栄4丁目3番26号 平成26年7月18日
14 株式会社都市居住評価センター 東京都港区虎ノ門1丁目1番21号 平成26年7月22日
15 株式会社確認検査機構トラスト 大阪府大阪市中央区南本町1丁目3番9号サンコービル209 平成26年7月25日
16 SGSジャパン株式会社 神奈川県横浜市西区みなとみらい2丁目2番1号横浜ランドマークタワー38階 平成26年8月21日
17 株式会社近畿建築確認検査機構 大阪府大阪市中央区農人橋2丁目1番10号大阪建築会館7階 平成26年8月25日
18 富士建築センター株式会社 神奈川県川崎市麻生区万福寺1丁目1番1号新百合ヶ丘シティビルディング3F 平成26年8月28日
19 一般財団法人日本建築設備・昇降機センター 東京都港区西新橋1丁目15番5号 平成26年9月11日
20 一般財団法人さいたま住宅検査センター 埼玉県さいたま市浦和区岸町7丁目12番3号 平成26年9月24日
21 AI確認検査センター株式会社 東京都町田市原町田1丁目7番17号 平成26年9月29日
22 株式会社東日本住宅評価センター 神奈川県横浜市鶴見区鶴見中央4丁目33番5号TG鶴見ビル 平成26年10月2日
23 一般財団法人静岡県建築住宅まちづくりセンター 静岡県静岡市駿河区南町14番1号水の森ビル4階 平成26年10月3日
24 株式会社住宅性能評価センター 東京都新宿区新宿1丁目7番1号 平成26年10月23日
25 アウェイ建築評価ネット株式会社 東京都新宿区揚場町1番20号 平成26年11月7日
26 株式会社神奈川建築確認検査機関 神奈川県相模原市南区相模大野3-3-1-501 平成26年12月16日
27 株式会社日本確認検査センター 大阪府大阪市中央区北浜3丁目1番21号 平成27年2月26日
28 株式会社西日本住宅評価センター 大阪府大阪市西区北堀江2丁目2番25号 平成27年4月1日
29 株式会社グッド・アイズ建築検査機構 東京都新宿区百人町2丁目16番15号M・Yビル2F 平成27年7月6日
30 一般社団法人ベターリビング 東京都千代田区富士見2丁目7番2号ステージビルディング7階 平成27年8月3日

ただし、実際にはこの業務を行っているのは全てではありません。

現在、東京都某区でこのガイドライン調査を行ないましたが、対応はまちまちです。

  • A社:業務は行っていない
  • B社:ガイドライン調査は、全国全ての業務を一括で◯◯支社で取り扱っている。
  • C社:まず、某区の建築指導課に、設計者と同行し内容の確認を行う。用途変更と伴う場合は、C社での取扱はなく、某区建築指導課での申請が前提となる。
  • D社:ガイドライン調査及び用途変更の確認申請も別の担当者だが、同一支社内で取り扱っている

等々、これ以外の民間申請機関にも問い合わせをしていますが、現在D社で進めています。

このように、民間申請機関の対応もまちまちでありますが、今後の中古住宅や築古物件の活用を考えると、このガイドライン調査もますます増えていくと想像されます。

詳細等々、ご質問があれば、お気軽にご相談ください

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